離婚が原因で「家を売却するか考えたい」といった相談が増えています。
ネガティブな感情の中で「養育費」「慰謝料」「財産分与」「婚姻費用の分担」「年金分割」「負債」など、いくつも話合う必要があり、場合によっては争うケースもあるので、離婚が成立するまでは、とてもパワーが必要になります。
基本的には婚姻後に築いた夫婦の共有財産は「2分の1ルール」に基づいて折半する必要があります。
婚姻期間中に購入した「不動産」においても、どちらの名義なのかは関係なく、財産分与の対象となります。
しかし、不動産は2つに分けることができないため、財産分与で一番厄介な存在になる場合があります。
この記事を読むことで、離婚後の不動産の売却による財産分与について知識がつきます。
家の名義を確認する
家が夫婦どちらの名義なのか、共有名義なのか、きちんと確認することからはじめましょう。
家の名義は、法務局で「登記事項証明書」を取得すれば、確認することができます。
家が誰名義なのか、共有名義の場合は持分がどうなっているかなど、登記事項証明書を見れば詳しく知ることができます。
■財産分与の対象
- “結婚後”に夫婦共有の財産から購入した不動産
- どちらかが相続した土地に新築を建てた場合
■財産分与の対象外
- 結婚前にどちらかが購入していた家
- 結婚前にどちらかの貯金だけで購入した家
- どちらかの親族が全額費用を負担してくれた家
- どちらかが相続した家に住んでいた場合
財産分与に夫婦の名義は関係ありません。
［ケース１］
家 の 名 義 ：夫
住宅ローンの債務者：夫
［ケース２］
家 の 名 義 ：夫婦共有
住宅ローンの債務者：夫
連 帯 保 証 人：妻
この２つのケースに当てはまる家庭が比較的多いと思います。
どちらの場合も、財産分与・２分の１ルールが適用されます。
夫が会社員、妻は専業主婦・パートといった場合、住宅ローンの支払いは、夫の給与からといった場合も多いと思います。
そのような場合だと、財産分与の割合も夫の方が高くなりそうな気がします。
過去にはそのような考え方がありましたが、現在は一部の例外を除いて基本的には５０：５０の割合で財産分与を行うことがスタンダードとなっています。
ちなみに一部の例外とは、医師や経営者・スポーツ選手など、結婚前からの努力が今の高収入に繋がっている職業についている場合は、財産分与の割合が２分の１ルールにはなりません。
妻が専業主婦として収入が無かった場合でも、妻がきちんと家事をして夫・家族を支えたおかげで、夫が外でお金を稼ぐことができた（夫婦の資産形成に貢献した）ことに繋がり、基本的には財産分与の割合は５０：５０となります。
住宅ローンの名義・残高を確認
財産分与の対象の不動産であることが確認できたら、次に住宅ローンの契約内容・ローンの残高について調べましょう。
住宅ローンの契約内容や連帯保証人などについては、登記事項証明書に記載はありません。
住宅ローンの借入時に金融機関と締結した「借入申込書」「金銭消費貸借契約書」で確認することができます。
＜確認する内容＞
- 住宅ローンの債務者（契約書）
- 住宅ローンの連帯保証人
- 住宅ローンの残高
離婚後に家をどうするか
家が財産分与の対象であった場合、離婚後にその家をどうするか考える必要があります。
考えられるのは３つのパターンだと思います。
- 夫が住み続ける
- 妻が住み続ける
- 売却する
夫・妻が住み続ける
- 夫が住み続ける
- 妻が住み続ける
どちらかが家を出て、一方が家を譲り受ける方法です。
妻が家を譲り受け、子供と一緒に住み続けるといったケースです。
その場合、妻は夫に家の評価額の半分を支払うことで財産分与を行います。
子供がいる場合は、転校しなくて済むように妻と子供が住み続けるといった選択肢をとる方も少なくありません。
しかし、この場合にはいくつか問題が出てきます。
まず１つ目の問題が、家の「評価額」をどうするか問題。
そして２つ目の問題が、「住宅ローンの支払い」に関する問題です。
家の評価額に関する問題
家の評価額の半分を支払うことで、財産分与を行えばどちらかが譲り受けることができます。
その時に問題となるのが、家の評価額をどうするかといった問題です。
家の評価方法は４つあり、金額にばらつきが生じています。
①固定資産税評価額
各市町村が土地・建物をそれぞれどう評価するか個別に定めた金額です。
固定資産税・都市計画税を決める基準となる評価額となり、不動産を取得したときに課税される不動産取得税、登記にかかわる登録免許税も固定資産税評価額を基準に計算されています。
実際には、土地の時価の７０〜８０％・建物は請負金額の５０〜６０％程度で設定されており、３年ごとに評価替えが行われます。
この固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されています。
紛失された場合には、市役所にて評価証明書・課税台帳を請求すると確認できます。
②路線価格
国税庁が相続税や贈与税、固定資産税の課税金額の計算の基準として使う金額です。
路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の２種類がありますが、宅地ひとつひとつに価格をつけるのではなく、価値がほぼ同等と考えられる一連の道路に面する宅地１平方メートルあたりの価格を1,000円単位で表しています。
実際には、地価公示の８０％程度に設定されており、毎年７月に発表されます。
国税庁：財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から確認できます。
③不動産鑑定評価額
固定資産税標準値や、相続税標準値、固定資産税標準値、地価公示の評価・鑑定を行う不動産鑑定士が算出する不動産の評価額です。
不動産の売買を行う際には、個人の事情に左右されがちですが、不動産鑑定は実際の取引価格に関係なく、土地・建物の適正な地価・価格を判断し算出されます。
④不動産査定金額
不動産会社が算出する、売却できそうな金額のことです。
近隣で販売中の類似物件や過去の取引事例などを基に、売却する物件の特徴や市場の動向を考慮して実際に売れるであろう金額を算出します。
不動産会社によっては、売れたらラッキーと通常査定金額より高めの金額を設定する会社もあれば、３ヶ月以内の売却を目指した金額を設定するところなど違いがあります。
大きく４つに分けましたが、それぞれの評価額が違ってくるので、どれを財産分与の基準の金額とするのかが１つ目の問題です。
評価額の半分を支払う方は、できるだけ評価額が低い方が支払う金額が抑えることができます。
反対に、受け取る方は、できるだけ評価額が高い方が受け取れる金額が増えるので、どの評価を基準にするかで揉める場合があります。
財産分与で選ぶべき評価方法は【不動産鑑定士】
今までにも財産分与のために「査定金額を高く見積もって欲しい」「査定金額を低く見積もって欲しい」と要望を受けのことがあります。
このように査定書を依頼いただきますが、財産分与に関する不動産評価の算出は、不動産鑑定士に依頼してください。
不動産会社が算出する査定金額は、今までの取引事例や現在の市場の状況、地域の特性、需要の高さなどを基に算出するので、不動産鑑定士と変わらない妥当な金額を算出することがあります。
しかし、不動産会社と不動産動産鑑定士が算出する査定書には大きな違いがあります。
それは、公的・法的な証明書に使えるか、使えないかの違いです。
不動産鑑定士への依頼にかかる費用は20万円〜80万円と、不動産の種類や調査内容によって費用はまちまちです。
売却せずにどちらか一方が住み続ける場合は、不動産鑑定士に査定を依頼し、住み続ける方が評価額の半分を支払うか、それと同等の価値と引き換えて財産分与とする方法が最適です。
住宅ローンの支払いによる問題
住宅ローンが残っている場合は、トラブルの基になるケースがあります。
離婚したから・財産分与をしたからといっても、住宅ローンがある場合は、家の名義を変えることはできません。
家の名義を変更するには、残りの住宅ローンを完済する必要があります。
そうしないと家の権利から「抵当権」が外せないので、夫から妻へ、妻から夫へ名義変更することはできません。
夫名義の家・住宅ローンはそのままで、妻と子供が住み続けるといったことは可能です。
しかし、その場合にもいくつかリスクが伴います。
［リスクが考えられる場合］
住宅ローンの債務者が夫で、連帯保証人に妻がなっている場合。
住宅ローンの債務者が夫で、妻と子供が住み続ける場合。
妻が連帯保証人になっている場合、離婚したからといって連帯保証人から簡単に外れることはできません。
夫が住宅ローンを払い続ける約束をしても、長期に渡る住宅ローンの返済には何が起こるか分かりません。
今回の新型コロナウィルスの影響の様に給与が減ったり、リストラ・病気などで働きたくても働けなくなり、返済ができなくなる可能性もあります。
万が一、住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は競売の手続きを進め、突然立ち退きを求められることになります。
離婚時は顔も合わせたくないと連帯保証人の状態のまま離婚し、元夫が住宅ローンを滞納してしまうと、連帯保証人である妻に支払い義務が生じてしまいます。
また、夫の単独名義の場合は、家の売却は所有名義人であれば自由に行うことができるので、勝手に売却されるリスクもあります。
そうならない為には、代わりの連帯保証人をたてたり、別の金融機関で借り換えたり、夫婦間売買をすることで住宅ローンの権利関係を綺麗に整理できる場合もあります。
しかし、現実的には代わりの連帯保証をたてることは非常に難しくなります。
親が連帯保証人を引き受けてくれたとしても、親の年齢的に連帯保証人として審査が通らない場合も多くなります。
妻が単独ローンを組んで夫婦間売買を行う方法では、妻や収入や勤務年数などがある程度なければローンを組むことも難しくなってしまいます。
離婚すると夫婦２人の関係が解消される形となりますが、家に住宅ローンが残っている場合は、払い終えるまではその関係が完全に切れない状態が続くことになります。
不動産は２つに分けることができず権利関係も複雑なので、離婚による財産分与で一番難しいと言われる要因です。
家を買う時には、誰も離婚を想定していなかった様に、長い人生何が起こるか誰も先が読めません。
権利関係が綺麗に整理できない場合には、離婚のタイミングで家を売却する方法が最も後腐れなくスッキリした財産分与の形となります。
売却して財産分与する
離婚時にはマイホームを売却し、売却益を２分の１つづに分ける方法が最もシンプルです。
売却には、個人向けに売却する「仲介」と、不動産業者に「買取」の２つの方法があります。
売却先においては、売却したい時期や価格などで最適な売却方法は異なります。
しかし、一番重要なことは「住宅ローンの残りの金額がいくら残っているのか？」です。
先程、どちらか一方が住み続ける場合にも住宅ローンが問題となりましたが、売却する場合も住宅ローンが問題となることがあります。
問題となるのは、「住宅ローンの残高より高く売れるのか？！」ということです。
住宅ローン残高より「高く」売れる場合
売れた金額で住宅ローンを全額返済することができれば、シンプルに売却でき、名義変更・ローンの抵当権の抹消・財産分与が問題なく行なえます。
住宅ローン ＜ 売却金額
「売却金額」−「ローン残高」−「売却にかかる経費」で残ったお金を夫婦で分けられるとシンプルに財産分与が行なえます。
＜例＞
・売却金額 ：2,500万円
・ローン残高：1,800万円
・売却経費 ： 100万円
2,500万円−1,800万円−100万円＝600万円
■婚姻後に夫婦で貯めた貯金を頭金としてだした場合
600万円÷2＝300万円
夫婦で300万円づつに分けて財産分与を行う方法です。
■婚姻前の妻の貯金100万円
妻の両親から援助200万円をだした場合
・購入金額 ：3,800万円
・頭金（妻） ：100万円
・頭金（妻の親）：200万円
・売却金額 ：2,500万円
・ローン残高 ：1,800万円
・売却経費 ：100万円
まずは、購入金額に対しての頭金の割合をだす必要があります。
（100万円＋200万円）÷3,800万円＝0.078(7.8％）
購入時の300万円のお金の価値と、売却時のお金の価値は変わって来るので、
2,500万円×0.078=195万円
195万円は妻の個人的な財産（特有財産）となります。
売却金額から、妻の個人的な財産を差し引くと、夫婦の共有財産の金額が算出できます。
2,500万円−195万円＝2,305万円
2,305万円が夫婦共有の財産となります。
この金額から住宅ローン残高や売却にかかった経費を差し引くと、対象の財産分与の金額が算出できます。
（2,305万円−1,800万円−100万円）÷2＝2,025,000円
夫：2,025,000円
妻：3,975,000円
妻は購入時に結婚前に貯めていた貯金と親からの援助が個人的な資産が上乗せされます。
2,025,000円＋1,950,000円＝3,975,000円
離婚と同時に家を売却するので、後々“権利”や“ローン”などでトラブルになることはありません。
家を売却して残ったお金を財産分与し、そのお金で新たな住まいに移ったり、新たな生活を始めた方が後腐れがなく離婚することができます。
住宅ローンの残高より「安く」しか売れない場合
売却できる相場が、住宅ローンの残高を下回ってしまう場合は、足りない金額を預貯金などの現金で返済する必要があります。
＜例＞
・売却金額 ：2,500万円
・ローン残高：2,800万円
・売却経費 ： 100万円
2,500万円−2,800万円−100万円＝マイナス400万円
この場合、400万円を手持ちの預貯金などの現金で補填できる場合は売却することができます。
逆に住宅ローンが全て返済できない場合は、基本的には家を売却することはむずかしくなります。
今、家を売っても全て銀行にローンとしてお金を持って行かれるので、自分たちの財産になっていない扱いになり、財産分与の対象にはなりません。
このような場合は、売却することより離婚後はどちらが住むかや、どちらが支払っていくかなどを協議する方が良いでしょう。
冒頭で夫名義の家に妻子が住み続けることはリスクと紹介しましたが、例えば次のような選択の手段もあります。
家 の 名 義 ：夫
住宅ローンの債務者：夫
小学校・中学校・高校に通う子供がいる場合、名義はそのままで子供が卒業するまで、成人するまではそこに住み続けるといったような方法です。
約束の期間がすぎたあとは、妻子が家を出て、名義人の夫が住む、賃貸にだす、売却するなどします。
この場合、銀行との関係では、住宅ローンの支払いの義務は夫のままです。
夫は、妻との話し合いで決めた養育費の代わりに住宅ローンの返済を行います。
妻は住居費が不要となり、引っ越しする必要もないので居住環境の変化や子供の通学状況も変えなくて済むメリットがあります。
夫が住宅ローンの支払いを怠ると競売にかけられるリスクはありますが、そうなると夫は対外的な信用を失うことになるので、養育費の支払いが滞るリスクよりも住宅ローンの返済の方が確実性は高くなります。
ただあくまでも一例です。
不動産の「種類」や「場所」「相場」「名義」「家族構成」「連帯保証人の有無」など、総合的な状況によってオススメの方法は異なります。
妻と夫のチカラを合わせなければ、お互いに経済的に維持することがむずかしい場合は「任意売却」で売却する方法を選ぶ必要があります。
任意売却とは、住宅ローンの借入先の銀行の合意をとり、住宅ローンが残っている状態で家を売却する方法です。
「妻と夫の給与を合わせないと、住宅ローンが支払い続けられない」
事前に予測がたつ場合は、事前に任意売却を選ぶことで最悪の事態は免れることができます。
住宅ローンの支払いを滞納し続けると、自宅を差し押さえられ、強制的に売却される「競売」の手段がとられます。
まとめ
任意売却については改めて紹介しますが、離婚による家の財産分与の方法をまとめると次のようになります。
■住み続けたい場合は、不動産鑑定士に査定依頼
住みたい方が、評価額の半分を支払い財産分与
■誰も住まない場合、不動産会社に売却依頼
［アンダーローン］
売却金額で住宅ローンが返済し、残った現金を財産分与
［オーバーローン］
売却相場が住宅ローンを下回る場合は、住み続けることを考え直す
経済的に維持がむずかしい→任意売却
揉めることなく円満に離婚が進められる場合、住宅ローンの残債がない場合は、どちらかが住み続けるといった選択肢も有りだと思いますが。
しかし、離婚する場合は「売却して現金精算」が一番後腐れのないよい手段です。
不動産の売却査定を申し込み、まずは自宅がいくらくらいで売却できるか？を把握し、どの選択肢があるのか確認してください。
査定前に準備・確認しておくこと
家を売却・査定を依頼する前に事前に確認しておきたいのは３つ！
- 家と住宅ローンの名義を確認する
- 住宅ローンの残債金額を確認する
- 夫婦の気持ちはどうしたいか